Przeglądy techniczne budynków
Przeglądy techniczne budynków są wykonywane zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego. Właściciel lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany do prawidłowego administrowania obiektami, w tym do przeprowadzania okresowych kontroli ich stanu technicznego oraz reagowania na zdarzenia losowe i zagrożenia.
Wykonywujemy przeglądy
Okresowe kontrole oraz protokoły pokontrolne są wykonywane przez osoby posiadające wymagane uprawnienia. Do każdego protokołu dołączana jest dokumentacja zdjęciowa z wizji oraz aktualne uprawnienia osoby wykonującej kontrolę.
Przeglądy półroczne
Dedykowane m.in. obiektom wielkopowierzchniowym – kontrola wykonywana dwa razy w roku.
- elementy narażone na czynniki atmosferyczne i eksploatacyjne
- instalacje służące ochronie środowiska
- instalacje gazowe i przewody kominowe
Przeglądy roczne
Kontrola w zakresie określonym przepisami – ukierunkowana na bieżące bezpieczeństwo użytkowania.
- elementy budynku/budowli narażone na wpływy niszczące
- instalacje i urządzenia ochrony środowiska
- gaz + kominy: dymowe, spalinowe, wentylacyjne
Przeglądy pięcioletnie
Ocena stanu technicznego i przydatności do użytkowania, estetyki obiektu i otoczenia.
- badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej
- sprawdzenie połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i uziemień
- oporność izolacji przewodów oraz ochrona przeciwporażeniowa
Niezależnie od terminów ustawowych, w przypadku wystąpienia uszkodzenia lub zagrożenia obiektu wywołanego siłami natury lub człowieka, należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego budynku.
Jak wygląda kontrola
Kontrola obiektu polega na ocenie stanu elementów i instalacji oraz wskazaniu uszkodzeń, które mogą powodować zagrożenia dla bezpieczeństwa osób, środowiska i konstrukcji budynku (budowli).
1) Analiza dokumentacji
Weryfikowana jest dostępna dokumentacja techniczna obiektu, protokoły z poprzednich kontroli oraz informacje o wykonanych naprawach i modernizacjach.
2) Oględziny i pomiary
Wykonywane są oględziny zewnętrzne elementów oraz – jeśli to zasadne – czynności inwazyjne, badania elementów lub odkrywki.
3) Ocena i protokół
Na podstawie ustaleń sporządzany jest protokół z oceną wg 5-stopniowej skali, dokumentacją zdjęciową i zaleceniami wraz z terminami.
Niezależnie od terminów ustawowych, w przypadku wystąpienia uszkodzenia lub zagrożenia obiektu wywołanego siłami natury lub człowieka, należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego budynku.
Metodologia kontroli i oceny
Ocena stanu technicznego dokonywana jest na podstawie ogólnych kryteriów klasyfikacji stanu technicznego elementów budynku (budowli) w skali 5-stopniowej.
1) Analiza dokumentacji
Weryfikowana jest dostępna dokumentacja techniczna obiektu, protokoły z poprzednich kontroli oraz informacje o wykonanych naprawach i modernizacjach.
2) Oględziny i pomiary
Wykonywane są oględziny zewnętrzne elementów oraz – jeśli to zasadne – czynności inwazyjne, badania elementów lub odkrywki.
3) Ocena i protokół
Na podstawie ustaleń sporządzany jest protokół z oceną wg 5-stopniowej skali, dokumentacją zdjęciową i zaleceniami wraz z terminami.
| Lp. | Klasyfikacja stanu technicznego elementu | Procentowe zużycie elementu (%) | Kryteria ocen |
|---|---|---|---|
| 1 | Dobry | 0–15 | Stan techniczny nie budzący zastrzeżeń. Element budynku (instalacji) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymaganiom norm, atestów, certyfikatów oraz warunkom technicznym. Mogą wystąpić uwagi o charakterze konserwacyjnym wpływające na trwałość elementu. |
| 2 | Zadowalający | 16–25 | Stan techniczny nie wskazujący na uszkodzenia konstrukcji budynku (budowli). Mogą występować niewielkie uszkodzenia elementów (instalacji), drobne usterki nie mające wpływu na bezpieczeństwo użytkowania obiektu, a także uwagi dotyczące estetyki i konserwacji. |
| 3 | Średni | 26–40 | Występują uszkodzenia elementów budynku (instalacji) nie zagrażające bezpieczeństwu użytkowania obiektu. Celowy jest częściowy remont lub naprawa elementów (instalacji). |
| 4 | Zły | 41–55 | Występują uszkodzenia konstrukcji (instalacji) i elementów budynku mogące mieć wpływ na bezpieczeństwo użytkowania obiektu. Konieczne są roboty naprawcze lub remont kapitalny. |
| 5 | Awaryjny | > 55 | Występują poważne uszkodzenia konstrukcyjne lub inne stwarzające zagrożenie dla zdrowia lub życia przebywających w obiekcie ludzi. Uszkodzenia te mogą być przyczyną katastrofy budowlanej. Konieczne jest natychmiastowe działanie administratora obiektu. |
Kontrola dokonywana jest przez analizę dokumentacji oraz oględziny elementów (w razie potrzeby z użyciem metod inwazyjnych), a następnie przez kwalifikację stanu wg powyższej skali.
Zalecenia i termin realizacji
W trakcie kontroli mogą być formułowane zalecenia dotyczące wykonania robót remontowych i napraw z podaniem terminu lub kolejności wg 5-stopniowej skali pilności.
| Pilność wykonywania napraw | Termin | Uzasadnienie |
|---|---|---|
| 1 | bezzwłocznie | W czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli – z uwagi na bezpośrednie zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności ryzyko katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem elektrycznym albo zatrucia gazem. |
| 2 | miesiąc | Z uwagi na możliwość wystąpienia potencjalnego zagrożenia konstrukcji budynku i bezpieczeństwa użytkowania budynku (budowli). |
| 3 | trzy miesiące | Z uwagi na możliwość pogłębiania się uszkodzeń i zagrożenia dotyczącego konstrukcji budynku i bezpieczeństwa użytkowania budynku (budowli) w dłuższej perspektywie czasowej. |
| 4 | do następnej kontroli okresowej | Uszkodzenia niepowodujące potencjalnych zagrożeń dla konstrukcji i bezpieczeństwa ludzi/środowiska, mające wpływ na postępujące zużycie elementu lub estetykę obiektu. |
| 5 | rok+ | Prace do ujęcia w planach remontów w latach następnych. |
Co otrzymuje klient
- protokół z kontroli obiektu
- dokumentację zdjęciową z wizji
- zalecenia + terminy realizacji
- kopię uprawnień osoby kontrolujące
Dlaczego to ma znaczenie
Protokół i udokumentowane zalecenia porządkują utrzymanie obiektu, ograniczają ryzyko awarii, a także ułatwiają wykazanie należytej staranności zarządcy/właściciela.
Weryfikacja zaleceń
W trakcie każdej kontroli sprawdzane jest wykonanie zaleceń z poprzedniego przeglądu, a w razie potrzeby wskazywane są działania priorytetowe.
Uregulowania prawne dot. okresowych kontroli obiektów
Podstawą obowiązku dokonywania kontroli okresowych jest Prawo budowlane. Właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Przegląd roczny – zakres
- elementy narażone na wpływy atmosferyczne i czynniki eksploatacyjne
- instalacje/urządzenia ochrony środowiska
- gaz + przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne)
Przegląd pięcioletni – zakres
- stan techniczny i przydatność do użytkowania
- estetyka obiektu i jego otoczenia
- instalacja elektryczna i piorunochronna (połączenia, zabezpieczenia, uziemienia, izolacja)
Obiekty wielkopowierzchniowe
Co najmniej dwa razy w roku (do 31 maja i do 30 listopada) – dla budynków o powierzchni zabudowy > 2000 m² lub obiektów o powierzchni dachu > 1000 m².
Książka obiektu budowlanego
Właściciel lub zarządca przechowuje przez okres istnienia obiektu dokumenty dotyczące stanu technicznego, robót budowlanych wykonywanych w toku użytkowania oraz protokoły z okresowych kontroli. Protokoły, oceny i ekspertyzy, świadectwo charakterystyki energetycznej i inne dokumenty dołącza się do książki obiektu budowlanego.
W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających bezpieczeństwu, usunięcie uszkodzeń i uzupełnienie braków powinno nastąpić w czasie lub bezpośrednio po kontroli, a obowiązek ten powinien zostać potwierdzony w protokole.
FAQ
Najczęstsze pytania związane z przeglądami technicznymi budynków.
Czy kontrola zawsze wymaga odkrywek lub metod inwazyjnych?
Nie. Odkrywki i metody inwazyjne są stosowane wtedy, gdy jest to uzasadnione stanem elementu lub brakiem możliwości rzetelnej oceny podczas oględzin. Zakres jest dobierany do konkretnego obiektu.
Co zawiera protokół z kontroli?
Protokół obejmuje opis stanu elementów i instalacji, ocenę wg skali 5-stopniowej, dokumentację zdjęciową oraz zalecenia i terminy realizacji. Dołączane są także aktualne uprawnienia osoby wykonującej kontrolę.
Kiedy wymagany jest przegląd półroczny?
Przeglądy półroczne dotyczą m.in. obiektów wielkopowierzchniowych – wskazanych przepisami (np. powierzchnia zabudowy powyżej 2000 m² lub powierzchnia dachu powyżej 1000 m²) – wykonywanych dwa razy w roku w określonych terminach.
Czy roczny i pięcioletni przegląd można wykonać jednocześnie?
Tak – kontrole mogą być wykonywane równocześnie, jeżeli zakres i warunki techniczne obiektu na to pozwalają, a osoba wykonująca kontrolę posiada wymagane uprawnienia.
Dla kogo?
Opinia techniczna jest kierowana do inwestorów prywatnych, wspólnot i zarządców nieruchomości, firm wykonawczych oraz podmiotów przygotowujących modernizacje i rozbudowy. Dokument sprawdza się także tam, gdzie wymagana jest niezależna ocena jakości robót lub spełnienia wymagań formalno-technicznych.
FAQ
Często zadawane pytania.
Czy opinia techniczna zastępuje ekspertyzę?
Opinia techniczna służy ocenie stanu i wskazaniu wniosków praktycznych. W bardziej złożonych przypadkach może być podstawą do wykonania ekspertyzy lub dodatkowych badań.
Jakie dokumenty warto przygotować?
Projekt (jeśli jest), rzuty/przekroje, dziennik budowy, protokoły odbiorów, dokumentację zdjęciową, opis zgłaszanych usterek, korespondencję z wykonawcą.
Czy opinia nadaje się do rozmów z wykonawcą lub ubezpieczycielem?
Tak — dokument porządkuje fakty i przedstawia wnioski oparte o oględziny oraz analizę dokumentów, co ułatwia dalsze działania.
Czy w opinii są wskazane konkretne naprawy?
W zależności od przypadku opinia zawiera zalecenia i zakres napraw. Jeśli doboru technologii nie da się określić bez badań, wskazuje się konieczne kroki diagnostyczne.
Korzyści dla inwestora
Mniej ryzyk, więcej kontroli
Projektowanie jest prowadzone etapowo: od analizy, przez dokumentację, po wsparcie w trakcie realizacji. Dzięki temu decyzje są podejmowane szybciej, a dokumentacja pozostaje spójna w całym procesie.
Spójność dokumentacji
Jedna logika opracowań od koncepcji po realizację.
Mniej ryzyk formalnych
Weryfikacja ograniczeń i wymagań przed kluczowymi decyzjami.
Lepsza kontrola harmonogramu
Etapowanie działań i przewidywalny przepływ informacji.
Koordynacja branż
Ograniczanie kolizji i doprecyzowanie rozwiązań.
Szybsza reakcja na zmiany
Aktualizacje dokumentacji bez przestojów na budowie.
Dokumentacja pod wykonawstwo
Czytelne materiały wspierające realizację.